hpros.dk v/ H.P. Rosenmeier Huggetvej 155, 5400 Bogense
CVR: 30 64 23 84
Tlf: 21 15 49 75x
e-mail: post@hpros.dk
 

Startside websted Startside mangler Abonnement Om materialesamlingen Links Nyhedsbreve Forkortelser Søg


Materialesamling om mangler ved fast ejendom

Om cookie, om hvordan man logger ud, og om beskyttelse af personlige oplysninger: Se dette link (åbner i nyt vindue)

Problemer med at se dokumenterne eller manglende nyhedsmails? Se løsningen (åbner i nyt vindue)

Tidligere nyindlæggelser
i materialesamlingen

 

August 2019

8. august 2019 indlagt resumé med kommentar af Østre Landsrets dom i UfR 2019 s. 2617 Ø, se dette link. Dommen angår nogle ret komplicerede forhold om forældelse af mangelskrav i anledning af salg af nogle ejerlejligheder før forældelseslovens ikrafttræden. Dommen tilsidesætter bl.a. en aftaleklausul om forældelse i medfør af aftalelovens § 38.

Januar 2019

10. januar 2019 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 92065 og 92306.
Den første kendelse har givet anledning til nogle bemærkninger i kommentaren om betingelsen om, at et dækningsberettigende forhold skal have været til stede ved overtagelsen. Den anden kendelse er en principiel afgørelse om forståelsen af ejerskifteforsikringens pligt til at dække væsentligt nedsat funktion af vvs-installation.

Oktober 2018

31. oktober 2018 indlagt resumé med kommentar af Østre Landsrets dom i UfR 2018 s. 3398 Ø, se dette link. Dommen anvender en mindstegrænse på en sælgers afslagsforpligtelse i anledning af en mangel ved boligarealet.

August 2018

3. august 2018 indlagt henvisning til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 91506. Kommentaren til kendelsen indeholder en fremstilling om reglerne om forældelse af ejerskifteforsikringens dækningspligt. Denne fremstilling træder i stedet for tremstillingen om emnet i Mangler ved fast ejendom.
Samtidig indlagt henvisning til ankenævnets kendelse i sag 88453, da der henvises til denne kendelse i den ovennævnte fremstilling.

Juni 2018

12. juni 2018 indlagt resumé med kommentar af Vestre Landsrets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 2018 s. 1602 V, se dette link. Dommen indeholder bl.a. en generel tilkendegivelse om forståelsen af begrebet ulovlige bygningsindretninger i relation til sælgers fritagelse for mangelshæftelse efter huseftersynsordningen.

Januar 2018

2. januar 2018 indlagt resumé med kommentar af Vestre Landsrets dom i FED 2017 s. 34 V, se dette link. Dommen pålægger sælger at betale et beløb til køber i anledning af en særegen mangel ved grundarealet. Resultatet forekommer oplagt rigtigt, men det virker usikkert, hvordan begrundelsen skal forstås, se nærmere kommentaren.

Alle kunder og samarbejdsparter ønskes et godt nytår.

December 2017

20. december 2017 indlagt henvisning med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 90541. Kendelsen belyser forståelsen af afskrivningstabellerne, forholdet til husforsikringen samt reglerne om selvrisiko.
Alle kunder og samarbejdsparter ønskes en glædelig jul og et godt nytår.

November 2017

29. november 2017 indlagt resumé med kommentar af Vestre Landsrets dom i FED 2016 s. 131 V, se dette link. (Dommen er netop offentliggjort i Karnov Online).
Dommen angår et hus, der var solgt under huseftersynsordningen, og som var totalskadet på grund af sætninger. Dommen er interessant på flere punkter, se kommentaren.

13. november 2017 indlagt resuméer med kommentarer af Vestre Landsrets domme i UfR 2017 s. 3114 V og UfR 2017 s. 3232 V, se dette link. De to domme angår krav fra hver sin køber af en andelslejlighed i samme ejendom om tilbagebetaling af en del af købesummen for lejligheden i anledning af, at andelsboligforeningen efter købene havde optaget en tilbagekøbsret for kommunen som passiv i sit regnskab med deraf følgende reduktion af lejlighedernes værdi. I begge domme fastslog landsretten med lidt forskellige begrundelser, at kravet var forældet.

September 2017

8. september 2017 indlagt henvisning med resumé og kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 90096. Kendelsen angår forståelsen af de bindende afskrivningstabeller i BKDF2.

August 2017

20. august 2017 indlagt henvisninger med resuméer/kommentarer til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 89864 og 90187.
Den første kendelse har givet anledning til nogle bemærkninger i kommentaren om betingelsen om, at det dækningsberettigende forhold skal foreligge ved overtagelsen.
Den anden kendelse belyser spørgsmålet om forældelse af købers krav mod ejerskifteforsikringen.

2. august 2017 indlagt  resuméer med kommentarer af Vestre Landsrets domme i Ugeskrift for Retsvæsen 2017 s. 1880 V og s. 1927 V, findes gennem dette link.
Den første dom angår en lille landbrugsejendom og går ud på at pålægge selvbyggeransvar. Dommen indeholder muligvis et principielt element, se kommentaren.
Den anden dom angår et angreb af skimmelsvamp i en ejerlejlighed. Denne dom synes at indeholde en principiel tilkendegivelse om afslag i købesummen, se ligeledes kommentaren.

Februar 2017

23. februar 2017 indlagt resumé med kommentar af en dom af 6. februar 2017 fra Retten i Odense, se dette link. Ved dommen anses en grundudstykkende kommune for erstatningsansvarlig og/eller afslagspligtig i forhold til et stort antal grundkøbere, fordi kommunen ikke ved grundsalgene havde oplyst om kommunens planer om et nærliggende vejlanlæg.

5. februar 2017 indlagt henvisninger til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 89267 og til DBB's afgørelser i sagerne 16024 og 16076. De tre afgørelser er ikke udtryk for noget egentlig nyt, men er medtaget, fordi de alle har givet anledning til nogle bemærkninger i kommentaren.

Oktober 2016

27. oktober 2016 indlagt resuméer med kommentarer af de følgende to domme, findes gennem venstre spalte på materialesamlingens forside eller dette link:
1) Østre Landsrets dom i FED 2016 s. 32 Ø (er netop offentliggjort i Karnov Online). Dommen pålægger en bygningssagkyndig erstatningsansvar. Den må først og fremmest ses som en konkret afgørelse på grundlag af sagens omstændigheder, men har givet anledning til forskellige bemærkninger i kommentaren.
2) Vestre Landsrets dom i UfR 2016 s. 3638 V. Dommen angår et urigtigt svar fra sælger på tilstandsrapportens spørgsmål om omfangsdræn og er interessant på flere punkter, se kommentaren.

September 2016

1. september 2016 indlagt henvisninger med resuméer/kommentarer til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 88456 og 88697. Den første kendelse er medtaget, fordi den belyser ejerskifteforsikringens dækningspligt for vandindtrængen i kælderen i ældre huse. Den anden kendelse belyser begrebet købers individuelle ønsker.

April 2016

29. april 2016 indlagt henvisning med resumé og kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 88270. Kendelsen angår et angreb af skimmelsvamp bag nyere forsatsvægge i et gammelt hus. Kendelsen har generel interesse på flere punkter, se kommentaren.

17. april 2016 indlagt henvisninger med resuméer og kommentarer til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 88115 og 88281.
Den første kendelse går bl.a. ud på at tilsidesætte nogle forbehold i vilkårene for ejerskifteforsikringen.
Den anden kendelse angår betydningen for ejerskifteforsikringens dækningspligt af en allonge til tilstandsrapporten efter købsaftalen. Der er tale om en problematik, som køberrådgiverne bør være opmærksomme på, se kommentaren.

Marts 2016

19. marts 2016 indlagt henvisninger til Ankenævnet for Forsikrings afgørelser i ankenævnets sager 86985 og 87880. Den første kendelse cementerer princippet om, at ejerskifteforsikringen i visse tilfælde skal dække oplysningen af, om der foreligger en skade. Den anden kendelse angår forskellige spørgsmål. I begge sager fremkom forsikringsselskabet med nogle ikke helt letforståelige synspunkter, se kommentarerne.

Januar 2016

19. januar 2016 indlagt henvisning med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 86324 og 87583. Den første kendelse pålægger ejerskifteforsikringen at bekoste en undersøgelse ved en bygningssagkyndig og er medtaget, fordi den er (endnu) et eksempel på ankenævnets praksis herom. Den anden kendelse illustrerer nogle forhold vedrørende forbedringsfradrag efter de tidligere regler om nyværdierstatning med 30 %-klausul.

15. januar 2016 indlagt henvisning med resumé/kommentar til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges afgørelse i nævnets sag 15042. Afgørelsen angår det principielle, men ret komplicerede, spørgsmål om afgrænsningen mellem generelt og konkret utilgængelige bygningsindretninger. Se nærmere kommentaren.

November 2015

29. november 2015 indlagt:
1) Henvisninger med resumé og kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 87289 og 87508. Den første kendelse angår nogle byggefejl ved sælgers modernisering af huset kort før salget. Den anden kendelse indeholder en principiel tilkendegivelse om bagatelgrænse og selvrisiko ved dækning af mangler ved elinstallation i henhold til BKDF2.
2) Resumé med kommentar vedrørende Østre Landsrets dom i FED 2015 s. 19 Ø. Dommen, der tydeligvis angår et ulykkeligt tilfælde, viser betydningen af karakteren UN i tilstandsrapporten.

16. november 2015 indlagt henvisninger til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 86830 og 86902. Begge kendelser angår fugtindtrængen i kælderen i ældre huse, i begge sager fremkom forsikringsselskabet med en uholdbar begrundelse for af afvise dækning, og i begge kendelser pålagde ankenævnet dækningspligt. Se i øvrigt kommentarerne til de to kendelser.

Oktober 2015

2. oktober 2015 indlagt resumé/kommentar vedrørende Østre Landsrets dom af 26. marts 2013 i FED 2013 s. 58 Ø, se først i materialesamlingens oversigt over domme fra 2013. Indlæggelsen er foranlediget af, at dommen netop har været nævnt i Rubrikken Nyhedsservice på Karnov Group Online.
Dommen pålægger en ejerskifteforsikring at dække et massivt angreb af skimmelsvamp. Dommen skal nok navnlig ses som en konkret afgørelse på grundlag af sagens omstændigheder, men er  medtaget, fordi den belyser nogle spørgsmål af generel interesse, se kommentaren.

September 2015

10. september 2015 foretaget en mindre ændring i kommentaren til AF 86763. Der udsendes ikke nyhedsmail om dette.

August 2015

3. august 2015 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til DBB's afgørelser i følgende sager: 13123, 14090, 14112, 14167 og 15011. Det kan måske virke som meget på én gang, men de enkelte afgørelser er hurtigt overset. Afgørelserne er medtaget, fordi de hver især belyser et spørgsmål af mere eller mindre generel interesse.

Juli 2015

28. juli 2015 indlagt link til DBB's årsberetning for 2014. Der udsendes ikke nyhedsmail om denne indlæggelse.

27. juli 2015 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 86744 og 86763. Den første kendelse pålægger ejerskifteforsikringen at bekoste en undersøgelse ved en bygningssagkyndig og har interesse for det generelle spørgsmål om oplysning af sager for ankenævnet, se nærmere kommentaren. Den anden kendelse angår et spørgsmål om forældelse og har givet anledning til i kommentaren at gentage en tidligere advarsel om, at store og komplicerede sager kan blive forældede undervejs, hvis man ikke passer på.

22. juli 2015 indlagt henvisninger med resuméer/kommentarer til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 86019 og 86518. Den første kendelse synes at være en principiel afgørelse om vandindtrængen i en kælder, der er indrettet til beboelse. Den anden kendelse er en principiel afgørelse om anvendelse af de bindende afskrivningstabeller i BKDF2.

Maj 2015

7. maj 2015 indlagt henvisning med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 85996. Kendelsen er en principiel afgørelse med hensyn til ejerskifteforsikringens mulighed for at tage forbehold vedrørende utilgængelige bygningsdele, og kendelsen er en udtrykkelig ændring af ankenævnets praksis.

4. maj 2015 indlagt henvisninger med resuméer/kommentarer til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 85783 og 85886. Den første kendelse angår bl.a. fortolkningen af et forbehold i forsikringsvilkårene.Den anden kendelse angår nogle spørgsmål om afskrivning i erstatningen m.m. og er desuden en illustration af betydningen af tilstandsrapportens angivelse af tagets forventede restlevetid.

April 2015

13. april 2015 indlagt resumé med kommentar af Vestre Landsrets dom i Forsikrings- og Erstatningsretlig Domssamling 2014 s. 40 V. Dommen angår et erstatningskrav fra køber mod den bygningssagkyndige i anledning af en forkert angivelse i tilstandsrapportens rubrik for oplysninger til ejerskifteforsikring.

Marts 2015

24. marts 2015 indlagt en side med links til artikler (midterste spalte fn. på materialesamlingens forside). Denne side er indtil videre uden adgangskontrol. Samtidig indlagt en lille artikel om omfangsdræn i lyset af Østre Landsrets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 2015 s. 702 Ø. Artiklen har været sendt til ugeskriftets litterære afdeling, men er ikke blevet optaget bl.a. med begrundelse, at den er en kommentar til en landsretsdom, hvilket ugeskriftet normalt ikke optager.

8. marts 2015 indlagt resumé/kommentar vedrørende Østre Landsrets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 2015 s. 702 Ø. Dommen angår et ret kompliceret spørgsmål om omfangsdræn under huseftersynsordningen. Indlæggelsen har taget lidt længere tid end sædvanligt (ca. en uge), da jeg sideløbende har udarbejdet en lille tidsskriftsartikel om dommen. Denne artikel vil blive sendt til ugeskriftet til optagelse i dets litterære afdeling, hvis redaktionen ellers finder den egnet.

Februar 2015

24. februar 2015 indlagt henvisninger med resuméer/kommentarer til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 85778 og 85815. Den første kendelse angår spørgsmålet om forbedringsfradrag på en udvendig trappe efter de bindende afskrivningstabeller i BKDF2. Den anden kendelse angår et særegent tilfælde, hvor et forhold blev karakteriseret som en skade, fordi det voldte nærliggende risiko for skade.

Januar 2015

31. januar 2015 indlagt resumé/kommentar vedrørende Østre Landsrets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 2015 s. 283 Ø. Dommen drejer sig om et krav fra køberen af en andelslejlighed mod sælger i anledning af, at lejlighedens areal var angivet forkert ved salget. Dommen angår kun, om kravet var forældet efter andelsboligforeningslovens særlige forældelsesregel for krav om tilbagebetaling af overpris for andelslejligheder. Sagen har imidlertid givet anledning til nogle bemærkninger i kommentaren om den retlige indplacering af krav fra køberen af en andelslejlighed mod sælger i anledning af forhold ved lejligheden.

30. januar 2015 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 85639 og 85693. Den første kendelse angår et særegent tilfælde, men belyser begrebet nærliggende risiko for skade. Den anden kendelse angår, i hvilket omfang ejerskifteforsikringen skulle dække købers advokatomkostninger. Kommentaren indeholder nogle bemærkninger om advokatomkostninger med referat af nogle tidligere kendelser.

27. januar 2015 indlagt resumé/kommentar vedrørende Vestre Landsrets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 2015 s. 242 V. Dommen angår et tilfælde, hvor salgsdokumenterne angav boligarealet ifølge BBR, og hvor arealangivelsen i BBR senere viste sig at være forkert.

23. januar 2015 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 85407 og 85621. De kendelser angår begge fejl ved moderniseringer af ældre huse, men kommer til hver sit resultat. I kommentaren skitseres en forklaring på forskellen.

13. januar 2015 indlagt links med resumé/kommentar til domme fra Højesteret af 6. november 2014 og 15. december 2014.
Den første dom er en principiel afgørelse vedrørende afslag i købesummen for en andelsbolig i anledning af mangler ved forbedringer. Dommen indeholder forskellige principielle udtalelser, herunder om hvorledes et sådant afslag skal udmåles.
Den anden dom er en principiel afgørelse med hensyn til, om mangler ved omfangsdræn er omfattet af sælgers fritagelse for mangelshæftelse efter huseftersynsordningen, sådan som denne var udformet før reformen pr. 1. maj 2012.

September 2014

27. september 2014 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges afgørelser i nævnets sager 14020, 14047, 14064 og 14088. Disse afgørelser er medtaget af følgende grunde: De to første afgørelser cementerer, at den bygningssagkyndige ikke er erstatningsansvarlig for angivelsen i tilstandsrapporten om tagets forventede restlevetid. Den tredje afgørelser viser, at den bygningssagkyndige ikke er erstatningsansvarlig for sælgers oplysninger til tilstandsrapporten. Den fjerde afgørelse viser, at almindelige ulovbestemte regler om reklamation også gælder for krav mod bygningssagkyndige.

 

1. september 2014 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 84658 og 85285. Den første kendelse er medtaget, fordi den angår en principiel problematik i forbindelse med lukkede tagkonstruktioner. Den anden kendelse illustrerer spørgsmålet om ejerskifteforsikringens dækningspligt for rust i vinduesoverliggere i ældre huse.

August 2014

12. august 2014 indlagt resumé/kommentar vedrørende Vestre Landsrets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 2014 s. 2212 V, se dette link. Ved dommen pålægges sælger afslag i anledning af olieforurening.

6. august 2014 indlagt henvisninger til tre udvalgte afgørelser fra de senere måneder fra Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Det drejer sig om afgørelserne i klagenævnets sager 13130, 13147 og 14026.
Den første afgørelse angår betydningen af tilstandsrapportens angivelse af tagets forventede restlevetid og har givet anledning til forskellige bemærkninger om emnet i kommentaren.
Den anden afgørelse er medtaget, fordi den viser, at man ikke må få udbedret et forhold, før man klager til klagenævnet over det.
Den tredje afgørelse er medtaget, fordi den illustrerer spørgsmålet om forældelse af de bygningssagkyndiges erstatningsansvar, se nærmere kommentaren.

Juli 2014

16. juli 2014 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 84884 og 85156. Den første kendelse illustrerer faren for, at en kompliceret sag kan blive forældet undervejs. Den anden kendelse illustrerer tilsyneladende, at ankenævnet ikke er en domstol, men et nævn, der træffer konkrete rimelighedsafgørelser. Se kommentarerne til de to kendelser.

14. juli 2014 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 84922, 84978 og 85117.
Den første kendelse belyser ankenævnets praksis med hensyn til skader i facadebehandling på ældre huse. Som nævnt i kommentaren indeholder denne praksis nogle elementer, som køberrådgiverne nok bør være opmærksomme på.
Den anden kendelse belyser bl.a. spørgsmålet om tredjemands garanti.
Den tredje kendelse belyser spørgsmålet om forbedringsfradrag for bygningsdele, der normalt ikke forringes.

3. juli 2014 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager AF 84473 og AF 84782. De to kendelser angår begge betingelserne for forbehold i forsikringsvilkårene for en ejerskifteforsikring. Kommentaren til den første kendelse indeholder et foreløbigt supplement til fremstillingen om emnet i Mangler ved fast ejendom.

Juni 2014

16. juni 2014 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 84441 og 84624. Den første kendelse er en interessant afgørelse om en byggefejl, se kommentaren. Den anden kendelse viser ankenævnets praksis på en række punkter, se ligeledes kommentaren.

4. juni 2014 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 84210 og 84547.
Den førstnævnte kendelse synes at være ankenævnets første kendelse om en ejerskifteforsikring, der er omfattet af de nye regler i BKDF2. Kendelsen angår forskellige spørgsmål, bl.a. om ulovlige elinstallationer. Afgørelsen synes præget af, at sagen ikke var fuldt oplyst, se nærmere kommentaren.
Den anden kendelse angår forskellige fejl ved en nyere modernisering og indretning til beboelse af en ældre tilbygning. Se nærmere kommentaren om de principper, som afgørelsen skønnes at være udslag af.

2. juni 2014 indlagt henvisninger med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings afgørelser i ankenævnets sager 84392 og 84436. Den førsteafgørelse viser ankenævnets praksis med hensyn til rust i vinduesoverliggere. Den anden afgørelse angår fugt i et gulv med skimmelsvamp til følge. Den belyser bl.a. ankenævnets praksis med hensyn til moderniserede huse, se kommentaren.

April 2014

9. april 2014 indlagt resumé med kommentar af en dom af 7. april 2014 fra Østre Landsret. Dommen indeholder en principiel afgørelse med hensyn til, om mangler ved omfangsdræn er omfattet af sælgers fritagelse for mangelshæftelse efter huseftersynsordningen. Dommen belyser desuden mindstegrænsen for afslag.

Marts 2014

29. marts 2014 indlagt:
1) links med resuméer og kommentarer til de 5 nedennævnte afgørelser fra Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Arbejdet med at indlægge henvisninger til udvalgte afgørelser fra dette nævn har været nedprioriteret, men er hermed genoptaget.
De 5 afgørelser er DBB 13037, DBB 13080, DBB 13086, DBB 13107 og DBB 13117. Kommentarerne indeholder forskellige bemærkninger om rækkevidden m.m.
2) link til nævnets årsberetning for 2013, se under »Bygningssagkyndiges erstatningsansvar« i midterste spalte på materialesamlingens forside.

19. marts 2014 indlagt link med resumé og kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 84672. Kendelsen angår spørgsmålet om ejerskifteforsikringens dækningspligt for forventede restsætninger i et ældre hus.

6. marts 2014 indlagt link med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 84470. Kendelsen angår dækningspligten for en udvidet ejerskifteforsikring i anledning af et gulvvameanlæg, der ikke fungerede utilstrækkeligt. Kommentaren indeholder nogle bemærkninger om rækkevidden. Til resuméet er desuden knyttet korte referater af en række afgørelser fra ankenævnet om gulvvarmeanlæg.

Februar 2014

22. februar 2014 indlagt links med resuméer/kommentarer til Ankenævnets for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 84180 og 84267. De to kendelser angår begge ejerskifteforsikringens dækningspligt for rustne vinduesoverliggere i ældre huse. I kommentaren til den første kendelse foretages en opsamling af ankenævnets praksis om rustne vinduesoverliggere og karnapkonstruktioner.

16. februar 2014 indlagt link til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 83936 med resumé/kommentar. Kendelsen angår ejerskifteforsikringens dækningspligt med hensyn til manglende gulvvarme. Kommentaren indeholder nogle bemærkninger om rækkevidden.

6. februar 2014 indlagt link til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag 84263 med resumé og kommentar. Kendelsen angår påberåbte skader efter et rotteangreb. Kommentaren giver en oversigt over ankenævnets praksis med hensyn til ejerskifteforsikringens eventuelle dækningspligt i anledning af rotteangreb.

Januar 2014

27. januar 2014 indlagt resumé af Vestre Landsrets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 2014 s. 301 V med kommentar. Ved dommen anses en sælger erstatningsansvarlig for ikke at have oplyst om mistanke om forurening af grunden. Afgørelsen forekommer umiddelbart oplagt i sig selv, men kommentaren indeholder nogle bemærkninger om, hvordan sagen kunne tænkes at være faldet ud, hvis sælger ikke var blevet anset  erstatningsansvarlig.

November 2013

25. november 2013 indlagt links med resuméer og kommentarer til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i følgende sager:  83884, 83988 og 84120.

Den første kendelse angår et meget stort forbedringsfradrag i erstatningen i henhold til en udvidet dækning af installationer. Den anden kendelse angår sætningsskader, der var klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten. Den tredje kendelse angår et nedslidt tag af asbestfri eternitplader.

17. november 2013 indlagt resuméer med kommentarer af Højesterets domme i Ugeskrift for Retsvæsen 2013 s. 3175 H og 2013 s. 3181 H, se dette link. Ved de to domme fastslås, at mangler ved boligarealet ikke er omfattet af sælgers fritagelse for mangelshæftelse i henhold til huseftersynsordningen. I kommentaren til den første dom påpeges en deraf følgende fare for sælgere ved at gå ud fra oplysningerne om boligarealet i BBR.

Oktober 2013

24. oktober 2013 indlagt resumé med kommentar af Vestre Landsret dom i UfR 2013 s. 2996 V, se dette link. Dommen anvender en mindstegrænse for afslag. Kommentarer indeholder nogle bemærkninger om forståelsen af dommen og af en dissens i dommen.

6. oktober 2013 indlagt links med resuméer og kommentarer til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager 82876 og 83713.

Den første kendelse angår en række forskellige spørgsmål om grænserne for en ejerskifteforsikrings dækningspligt.
Den anden kendelse angår ejerskifteforsikringens dækningspligt for utilgængelige bygningsindretninger og indeholder en svært forståelig udtalelse om emnet. I kommentaren gives et bud på, hvordan udtalelsen muligvis skal forstås, og konsekvenserne heraf.

September 2013

23. september 2013 indlagt resuméer med kommentarer af følgende domme: Ugeskrift for Retsvæsen 2013 s. 2454 V og 2013 s. 2490 Ø, se dette link.
Den første dom angår en række  spørgsmål i forbindelse med affaldsdepoter på en landbrugsejendom, herunder forholdet til jordforureningsloven, se nærmere kommentaren.
Den anden dom tillægger en ejerskifteforsikring regres mod sælgers entreprenør. Kommentaren indeholder nogle bemærkninger om hjemlen til regressen.

9. september 2013 indlagt links til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager AF 83654 og AF 63684. Den første kendelse belyser betingelsen om, at et dækningsberettigende forhold skal have været til stede ved købers overtagelse af huset. Den anden kendelse synes at være en markant illustration af, at ankenævnet er et nævn og ikke en domstol, se kommentaren.

4. september 2013 indlagt:
1) Resumé/kommentar vedrørende Højesterets kendelse i UfR 2013 s. 2269 H, se dette link. Kendelsen er en principiel afgørelse om en parts adgang til at fremlægge fotos.
2) Link til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i sag 83188 med resumé/kommentar. Kendelsen er principiel på flere forskellige punkter, se kommentaren.

August 2013

27. august 2013 indlagt link til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnets sag AF 83178 med resumé/kommentar. Kendelsen illustrerer et par forhold, der er værd at bemærke, se kommentaren.

18. august  2013 indlagt link til Ankenævnet for Forsikrings kendelse i ankenævnet sag AF 82885 med resumé/kommentar. Sagen angik et tilfælde, hvor ejerskifteforsikringen afviste dækning med tre forskellige begrundelser, der alle var uholdbare.

10. august 2013 indlagt resuméer med kommentarer af Vestre Landsrets domme i FED 2012 s. 73 V og FED 2012 s. 79 V, se dette link. De to domme er netop offentliggjort.

Den første dom angår et erstatningsansvar for ejendomsmægleren for ikke at have givet køber tilstrækkelige oplysninger i et tilfælde, hvor køber havde tilsidesat sin undersøgelsespligt.
Den anden dom tilsidesætter en afgørelse fra Ankenævnet for Huseftersyn om at anse den bygningssagkyndige erstatningsansvarlig, se nærmere kommentaren om baggrunden.

6. august 2013 indlagt links  til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i sagerne AF 82517 og AF 82680 med resuméer/kommentarer.

Den første kendelse belyser nødvendigheden af at følge et krav mod ejerskifteforsikringen op for at undgå, at kravet bliver forældet. Den anden kendelse omfatter bl.a. begrebet garanti i relation til reglen om, at ejerskifteforsikringen ikke skal dække forhold, som køber har undladt at kræve dækket i henhold til tredjemands garanti.

2. august 2013 indlagt links med resumé/kommentar til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i AF 82205 og AF 82375.

Den første kendelse angår et tilfælde, hvor ejerskifteforsikringen afviste dækning trods en tilsyneladende oplagt dækningspligt. Den anden kendelse angår det komplicerede spørgsmål om ejerskifteforsikringens dækningspligt ved ombyggede huse, se nærmere kommentaren.

Juli 2013

31. juli 2013 indlagt links med resuméer/kommentarer til Ankenævnet for Forsikrings kendelser i sagerne AF 82494 og AF 82611.

Den første kendelse  angår bl.a. et tilfælde, hvor forsikringsselskabet afviste dækning med en begrundelse i strid med de bindende regler. Kendelsen illustrerer for så vidt behovet for, at køberrådgiverne har et godt kendskab til disse regler. Den anden kendelse angår nogle spørgsmål om præmien for forlængelse af ejerskifteforsikringen og dækning af teknisk bistand.

Marts 2013

5. marts 2013 indlagt resumé/kommentar vedrørende Ankenævnet for Forsikrings kendelse i sag 82631. Kendelsen er ganske interessant på flere punkter, se kommentaren.

Februar 2013

26. februar 2013 indlagt resuméer med kommentarer af følgende domme, se links gennem venstre spalte på materialesamlingens forside:
UfR 2013. s. 264 V (om en urigtig oplysning i tilstandsrapporten om tagbeklædningens alder)
UfR 2013 s. 303 V (om mangler ved selvbyggerarbejde)
UfR 2013 s. 635 V (om gener fra nabo).

December 2012

29. december 2012 indlagt resuméer med kommentarer af følgende domme: UfR 2013 s. 53 V (om forældelse af en bygningssagkyndigs erstatningsansvar), UfR 2013 s. 72 V (om erstatningsansvar for selvbygger) og UfR 2013 s. 140 H (angår bl.a. udmåling af afslag i et lidt særegent tilfælde).

18. december 2012 indlagt resuméer med kommentar vedrørende følgende afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring: AF 81286 (defekt facadebehandling på gammelt hus), AF 81296 (defekt udvendig støttemur), AF 81598 (ældre hus, der ikke kunne hulmursisoleres, selvom køber havde forventning herom), AF 81805 (hvem der har risikoen for mangler ved en forsikringsdækket udbedring) og AF 82068 (bevismæssige spørgsmål ved jordforurening i forhold til en ejerskifteforsikring med udvidet dækning).

November 2012

25. november 2012 indlagt resumé med kommentar af UfR 2012 s. 3483 H. Dommen angår udmålingen af et afslag i et tilfælde, hvor udbedringsudgiften oversteg købesummen. Kommentaren indeholder nogle bemærkninger om mangelsbeføjelsen afslag. Dommen er samtidig indarbejdet i emneregistret vedrørende sælgernes mangelshæftelse m.m.

19. november 2012 indlagt resuméer med kommentarer af følgende domme: UfR 2012 s. 2801 V (købers reklamationspligt), UfR 2012 s. 3119 V (om betydningen af en ansvarsfraskrivelse), UfR 2012 s. 3143 V (om erstatningsansvar for bygningssagkyndig) og utrykt Vestre Landsrets dom af 16. oktober 2012 (om en selvbyggers byggefejl var udtryk for grov uagtsomhed). Dommene er samtidig indarbejdet i emneregistret om sælgernes mangelshæftelse m.m.

2. november 2012 indlagt resumé/kommentar vedrørende 6 afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring. De indlægges med en del måneders forsinkelse. Dette skyldes den måde, som nyindlæggelser i ankenævnets websted sker på, og en sådan forsinkelse vil så vidt muligt ikke gentage sig. Samtidig er emneregistret om ejerskifteforsikringer ajourført. De 6 afgørelser er:

AF 80035 (rækkevidden af karakteren UN om nogle revner), AF 80342 (problemer ved modernisering af badeværelset i gammelt hus), AF 80537 (rækkevidden af et forbehold i forsikringsvilkårene), AF 80827 (ubegrundet dækningsafvisning fra ejerskifteforsikring med dækning mod ulovlige elinstallationer), AF 80853 (klagen afvist som bevismæssigt uegnet, kunne formentlig have været oplyst ved syn og skøn) og AF 80982 (beregning af forbedringsfradrag ved skader på flere bygningsdele).  

August 2012

29. august 2012 indlagt resuméer med kommentarer af Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges afgørelser i følgende sager: DBB 12004 (den bygningssagkyndige var ikke erstatningsansvarlig i anledning af, at en defekt ikke var nævnt i tilstandsrapporten, da køber af nærmere angivne grunde ikke havde lidt et tab), DBB 12020 (erstatning til en klager, der ejede en ideel anpart af ejendommen, fastsat som en delvis erstatning svarende til klagerens anpart af ejendommen, i kommentaren advares endvidere mod at anse den bygningssagkyndiges erstatningsansvar og ejerskifteforsikringens dækning som sikkerhedsnet under et tvivlsomt forhold) og DBB 12029 (om udmåling af erstatning fastsat af klagenævnet).

23. august 2012 indlagt bogen »Den aktuelle retspraksis om mangler ved fast ejendom«, 3. udgave (link i venstre spalte på materialesamlingens forside).

21. august 2012 indlagt resuméer/kommtarer vedrørende Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges afgørelser i følgende sager: DBB 11129 (er et eksempel på, at en klager, der ikke får medhold, risikerer at skulle betale delvis for syn og skøn), DBB 12002 (om en bygning, som den bygningssagkyndige fejlagtigt havde holdt uden for huseftersynet) og DBB 12011 (synes at illustrere, at alle forhold ikke kan konstateres inden for de fastsatte rammer for huseftersynet).

I løbet af juli og august 2012 foretaget et stort antal mindre justeringer i materialesamlingen.

Juli 2012

17. juli 2012 foretaget nogle mindre justeringer af samlingerne af resuméer og kommentarer vedrørende afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring (links i venstre spalte på materialesamlingens forside).

14. juli 2012 indlagt resumé/kommentar vedrørende Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges afgørelse i klagenævnets sag DBB 11126. Afgørelsen er et markant eksempel på klagenævnets skønsmænds betydning for klagenævnets afgørelser.

Maj 2012

8. maj 2012 indlagt:
1) Resuméer/kommentarer vedrørende Ankenævnet for Forsikrings afgørelser i følgende sager: AF 79186 (ukorrekt udført vandskuring), AF 80186 (vandskade i gammelt hus som følge af utæthed ved skorstenen), AF 80187 (ukorrekt udført vandskuring på gammelt hus), AF 80324 (fugtopstigning i ældre hus efter købers pålægning af nyt gulv), AF 80259 (om lyskasser) og AF 80348 (om erstatningens beregning).
Ovenstående er samtidig indarbejdet i samlingen af resuméer/kommentarer vedrørende ankenævnets afgørelser fra 2011 og fremefter (hæfte 2) og i emneregistret vedrørende ejerskifteforsikringer.
2) Desuden foretaget justeringer i dokumentet »Hvad en ejerskifteforsikring skal dække og ikke skal dække« (link i venstre spalte på materialesamlingens forside).

1. maj 2012 indlagt:
1) Resuméer/kommentarer vedrørende Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndiges afgørelser i klagenævnets sager DBB 11138 (om påstået urigtige oplysninger i tilstandsrapporten), DBB 12001 (om eventuelt erstatningsansvar over for sælger) og DBB 12012 (om forhold, der var udbedret før klagen).
2) Resuméer/kommentarer vedrørende Ankenævnet for Forsikrings afgørelser i ankenævnets sager AF 79801 (om mangelfuld ny isolering i gammel ejendom), AF 80105 (om en ejerskifteforsikring med dækning af installationers manglende funktion skulle dække, at der ikke var nogen installation overhovedet) og AF 80115 (om udbedringsmetode)
Ovenstående er samtidig indarbejdet i samlingerne af resuméer/kommentarer og emneregistrene.
3) Desuden på de relevante sider indlagt links til den nye håndbog for beskikkede bygningssagkyndige m.m.

Februar 2012

18. februar 2012 indlagt resumé/kommentar vedrørende Østre Landsrets dom i FED 2011 s. 36 Ø (om regres fra ejerskifteforsikringen mod den bygningssagkyndige). Desuden indlagt resumé/kommentar vedrørende kendelser fra Ankenævnet for Forsikring i følgende sager: AF 78005 (viser behovet for at få en sag for ankenævnet fuldt oplyst), AF 79607 (do.), AF 79675 (købers tilbygning fremkaldte voldsomme sætningsskader), AF 79722 (om tagsten med begrænset holdbarhed, viser ligeledes behovet for at få sagen fuldt oplyst) og AF 79877 (om vandskader på gulve).

Januar 2012

31. januar 2012 indlagt:
1) Resumé/kommentar vedrørende Vestre Landsrets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 2012 s. 361 V. Kommentaren indeholder nogle bemærkninger om betingelserne for at tillægge køber afslag i købesummen.
2) Links til en bekendtgørelse om ikrafttrædelse 1. maj 2012 af reformen fra juni 2011 samt links til nye bekendtgørelser om huseftersynsordningen og dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer samt en bekendtgørelse om elinstallationsrapporter, se links under »Regler« i midterste spalte på materialesamlingens forside.
3) Reviderede versioner af dokumenterne »Hvad en ejerskifteforsikring skal dække og ikke skal dække« og »Oversigt over reformen i juni 2011«, se links i midterste spalte på materialesamlingens forside.

December 2011

30. december 2011 indlagt:
1) Resumé/kommentar vedrørende Vestre Landsrets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 2012 s. 89 V. Dommen angår spørgsmålet, om sælger havde udvist grov uagtsomhed ved ikke at oplyse om nogle gener ved kloakforholdene.
2) Resumé/kommentar vedrørende Ankenævnet for Forsikrings kendelser i ankenævnets sager AF 78654 (om sætninger), AF 78969 (indeholder en forudsætning om skadesårsager), AF 79361 (om en reelt manglende bygningsdel), AF 79382 (om forbehold i forsikringsvilkårene), AF 79403 (do.) og AF 79452 (særegen sag om en udvidet ejerskifteforsikring).

Oktober 2011

12. oktober 2011 indlagt resuméer/kommentarer vedrørende afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring i følgende sager: AF 79148 (om asbestfri tagplader og tillæg til tilstandsrapporten), AF 79188 (om fugtopstigning i gammelt moderniseret hus), AF 79291 (om afskallende maling, råd i vindue og udvidet forsikring mod ulovlige elinstallationer), AF 79388 (om forældelse) og AF 79459 (do.).

4. oktober 2011 indlagt resumé/kommentar vedrørende FED 2011 s. 136 Ø. Ved dommen anses sælger og ejendomsmægleren solidarisk erstatningsansvarlige for ikke at have givet en oplysning til køber. Kommentaren indeholder forskellige bemærkninger om dommens rækkevidde m.m. Særskilt udgave af resuméet/kommentaren

September 2011

30. september 2011 åbnet materialesamlingen for tilmeldinger.

16. september 2011 indlagt resumé/kommentar vedrørende TBB 2011 s. 453 V, se domshæfte 2 (link i venstre spalte på materialesamlingens forside). Dommen angår forskellige spørgsmål om det rette areal for en ejerlejlighed. Kommentaren indeholder en anbefaling til købers rådgiver. Særskilt udgave af resuméet/kommentaren

14. september 2011 indlagt resuméer/kommentarer vedrørende 10 nye kendelser fra Ankenævnet for Forsikring, se samlingen af resuméer og kommentarer fra ankenævnet fra 2011 og fremefter (link i venstre spalte på materialesamlingens forside). Særskilte versioner af resuméerne med kommentarer: AF 78318 (om reglen om, at der kun skal betales erstatning, hvis forholdet udbedres), AF 78426 (om urigtige bygningstegninger m.m., kommentaren indeholder en advarsel), AF 78525 (om utætte fuger), AF 78700 (om husets rette alder), AF 78953 (om sætninger som følge af købers modernisering), AF 78959 (om mindre sætninger), AF 79040 (forbehold delvis tilsidesat), AF 79043 (om rust i karnap, kommentaren indeholder nogle bemærkninger om en udtalelse fra ankenævnet om, at skaden ikke var godtgjort at være til stede ved købers overtagelse), AF 79083 (om tredjemands garanti) og AF 79104 (om beregning af selvrisiko).

10. september 2011 indlagt resumé/kommentar vedrørende UfR 2011 s. 2410 V (se domshæfte 2, link i venstre spalte på materialesamlingens forside). Ved dommen anses en ejendomsmægler erstatningsansvarlig over for køber for ikke at have afklaret status for et værelse, der kun var godkendt som redskabsrum. Særskilt udgave af resuméet/kommentaren.

8. september 2011 indlagt resumé/kommentar vedrørende en afgørelse fra Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, se samlingen af resuméer/kommentarer vedrørende afgørelser fra nævnet fra og med ca. medio 2011 (link i venstre spalte på materialesamlingens forside). Afgørelsen viser, at en bygningssagkyndig kan blive erstatningsansvarlig på grundlag af en almindelig byggefaglig målestok. Særskilt udgave af resuméet/kommentaren

2. september 2011 indlagt oplysning om, at UfR 2011 s. 328 V også er optaget i FED som FED 2010 s. 103 V. Oplysningen er indføjet i referatet af dommen i domshæfte 2 (link i venstre spalte på materialesamlingens forside).

August 2011

27. august 2011 gennemgået og revideret hæfte 1 a og hæfte 1 b (links i venstre spalte på materialesamlingens forside).

24. august 2011 gennemgået og revideret domshæfte 1 og domshæfte 2 (links i venstre spalte på materialesamlingen forside).

22. august 2011 etableret fritekstsøgningen (link foroven på hver side i materialesamlingen). Desuden revideret dokumentet »Hvad en ejerskifteforsikring skal dække og ikke skal dække« (link i midterste spalte på materialesamlingens forside) og i konsekvens foretaget diverse rettelser i materialesamlingen.

21. august 2011 revideret henvisningen til Discplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige (under menupunktet »Links« foroven på hver side i materialesamlingen). Desuden indlagt siden »Bygningssagkyndiges erstatningsansvar« (link i midterste spalte på materialesamlingens forside).

19. august 2011 indlagt emneregister vedrørende domme om sælgers mangelshæftelse og bygningssagkyndiges erstatningsansvar m.m., se link i venstre spalte på materialesamlingens forside.

12. august 2011 foretaget en gennemgribende revision af domshæfte 2 (link i venstre spalte på materialesamlingens forside.

11. august 2011 foretaget en gennemgribende revision af domshæfte 1 (link i venstre spalte på materialesamlingens forside).

9. august 2011 foretaget forskellige justeringer og fejlrettelser.

8. august 2011 indlagt nogle bemærkninger om kommentarerne til afgørelser om ejerskifteforsikringer (link i midterste spalte på materialesamlingens forside).

7. august 2011 indlagt samling af resuméer og kommentarer vedrørende kendelser fra Ankenævnet for Forsikring afsagt i 2011 og fremefter (Hæfte 2). Desuden ændret emneregistret vedrørende ankenævnets kendelser om ejerskifteforsikringer til også at angå domme vedrørende emnet.

5. august 2011 indlagt:

1) Samlinger af resuméer/kommentarer vedrørende afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring 2007-2010 (link i venstre spalte på materialesamlingens forside)
2) Emneregister for afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring (links sammesteds)
3) Bemærkninger om, hvad en ejerskifteforsikring skal dække og ikke skal dække (link i midterste spalte på materialesamlingens forside).

Juni-juli 2011

Indlagt forskellige regler og links m.m. samt samlinger af resuméer og kommentarer vedrørende domme.

Maj 2011

7. maj 2011 etableret materialesamlingen.

 



hpros.dk v/H.P. Rosenmeier
Huggetvej 155, 5400 Bogense
CVR: 30i64 23 84
Tlf.: 21 15 49 75
e-mail:
post@hpros.dk